מה מגיע לימס רכישה על דירה 2026: מדרגות, דירה יחידה, דירה נוספת והחזר מס
לפי רשות המסים, מי שרוכש דירת מגורים יחידה משלם מס רכישה מדורג: אפס על חלק השווי עד 1,978,745 ₪, 3.5% עד 2,347,040 ₪, 5% עד 6,055,070 ₪, 8% עד 20,183,565 ₪ ו-10% מעל זה. מי שרוכש דירה שאינה דירה יחידה משלם 8% על חלק השווי עד 6,055,070 ₪ ו-10% על העודף. על דירה בשווי 3,000,000 ₪ מדובר בכ-45,538 ₪ לדירה יחידה, לעומת 240,000 ₪ לדירה נוספת.
איך עובד מס רכישה על דירה?
מס רכישה משולם למדינה על ידי מי שרוכש זכות במקרקעין. על דירת מגורים המס מחושב באופן מדורג: שווי הדירה מחולק למדרגות, ולכל מדרגה שיעור מס אחר. סכום המס הוא סך החישוב בכל אחת מהמדרגות, ולא שיעור אחד על כל המחיר.
לכן מי שרוכש דירה ב-3 מיליון ₪ לא משלם 5% על הסכום כולו. החלק הראשון, עד 1,978,745 ₪, פטור, ורק מה שמעבר לכך נכנס למדרגות. רשות המסים מציעה מחשבון מקוון אנונימי שמחשב את המס לפי החוק ביום הרכישה, וכדאי להשתמש בו לפני חתימה.
הדף של רשות המסים מדגיש שכאשר יש סתירה בין המידע בדף לבין הוראות הדין, הדין גובר. לכן כל סכום במדריך הוא נקודת מוצא, ולא תחליף לחישוב של עורך דין או של המחשבון.
מדרגות מס רכישה לדירה יחידה
לפי רשות המסים, רוכש של דירת מגורים יחידה, בהתאם להגדרות החוק, חייב במס רכישה לפי המדרגות האלה לרכישות מיום 16.1.2025 ועד 15.1.2028:
| חלק השווי | שיעור המס |
|---|---|
| עד 1,978,745 ₪ | אין מס |
| מעל 1,978,745 ₪ ועד 2,347,040 ₪ | 3.5% |
| מעל 2,347,040 ₪ ועד 6,055,070 ₪ | 5% |
| מעל 6,055,070 ₪ ועד 20,183,565 ₪ | 8% |
| מעל 20,183,565 ₪ | 10% |
דוגמאות חישוב לדירה יחידה
הסכומים בטבלה מחושבים ישירות מהמדרגות שלמעלה, ומעוגלים לשקל. הם מיועדים להמחשה בלבד, ואין בהם את מועד הרכישה המדויק או הנחות שאולי חלות עליך.
| שווי הדירה | איך מחשבים | מס רכישה |
|---|---|---|
| 1,900,000 ₪ | כולו בטווח הפטור | 0 ₪ |
| 2,000,000 ₪ | 3.5% על 21,255 ₪ | כ-744 ₪ |
| 2,400,000 ₪ | 3.5% על 368,295 ₪ ועוד 5% על 52,960 ₪ | כ-15,538 ₪ |
| 3,000,000 ₪ | 12,890 ₪ ועוד 5% על 652,960 ₪ | כ-45,538 ₪ |
| 4,000,000 ₪ | 12,890 ₪ ועוד 5% על 1,652,960 ₪ | כ-95,538 ₪ |
מס רכישה על דירה שאינה דירה יחידה
על מי שרוכש דירת מגורים שאינה דירה יחידה, וכן על כל רכישת דירת מגורים שמבצע מי שאינו יחיד תושב ישראל, חלים מדרגות אחרות כהוראת שעה: 8% על חלק השווי עד 6,055,070 ₪, ו-10% על חלק השווי שמעל סכום זה.
ההוראה נקבעה במקור עד 31.12.2026. בהודעה שפרסמה רשות המסים ב-12.10.2026 נאמר שבגלל פיזור הכנסת וסעיף 38 לחוק יסוד הכנסת, ההוראה מוארכת, ולפי המצב המשפטי הקיים היא חלה על רכישות שיבוצעו עד 10.2.2027 כולל. מכאן שמי שמתכנן רכישה סמוך למועד הזה צריך לבדוק איזה מצב משפטי חל ביום החתימה.
דוגמה: דירה נוספת בשווי 3,000,000 ₪ תחויב ב-8% על הסכום כולו, כלומר 240,000 ₪. לעומת זאת, אם אותה דירה נרכשת כדירה יחידה, המס הוא כ-45,538 ₪. ההפרש גדול, ולכן הגדרת דירה יחידה היא נקודה קריטית.
מי נחשב רוכש של דירה יחידה?
לפי המחשבון של רשות המסים, הדירה הנרכשת היא דירת המגורים היחידה של הרוכש גם אם בבעלותו דירה נוספת שחלק הבעלות שלו בה אינו עולה על שליש. עוד מוזכרת במחשבון דירה נוספת שהתקבלה בירושה, בתנאים שהמחשבון קובע.
יש גם מסלול למי שכבר יש לו דירה ורוצה לעבור לדירה אחרת. לפי כל זכות, רוכש שכבר יש בבעלותו דירה אחת יחויב לפי מדרגות דירה יחידה בתנאי שימכור את הדירה הקודמת בתוך התקופה שהחוק קובע. התקופה הזאת שונתה לא פעם, ולכן לא קבענו כאן מספר חודשים. את התקופה העדכנית ביום הרכישה יש לברר בהודעות רשות המסים, במחשבון או אצל עורך דין מיסוי מקרקעין.
כאשר שני בני זוג רוכשים יחד, או כשיש בעלות חלקית, ההגדרות מורכבות יותר. אל תניחו שהדירה שלכם נחשבת יחידה בלי לבדוק את מצב הבעלות של כל אחד מהרוכשים.
הנחה במס רכישה לעולים
לפי משרד העלייה והקליטה, מיום 15.8.2024 עולים זכאים להטבה בקניית דירתם הראשונה. תקופת הזכאות היא החל משנה אחת לפני העלייה ועד 7 שנים אחריה. ההנחה ניתנת פעם אחת בלבד על רכישת דירה ופעם אחת על רכישת מבנה לעסק.
החישוב לעולה כולל פטור על חלק השווי עד המדרגה הראשונה של דירה יחידה, ומס של 0.5% על חלק השווי שמעל זה ועד 6 מיליון ₪. על שווי העולה על 6 מיליון ₪ חל החישוב הרגיל. הדף של משרד העלייה מציין את הסכום 1,978,745 ₪ לפי מדד 2024, ולכן יש לבדוק את הנתון העדכני במחשבון.
כדי לקבל את ההנחה ממלאים טופס 2973, בקשה לפטור חלקי ממס רכישה לעולה, בנוכחות עורך דין או פקיד מיסוי מקרקעין, ומצרפים תמצית רישום ממשרד הפנים שמעידה על מעמד העולה.
הנחות נוספות לאוכלוסיות מיוחדות
מעבר לעולים, כל זכות מפרט הנחות במס רכישה שמוגדרות לפי מצב או מעמד של הרוכש. אלה הקבוצות שמופיעות בדף הנושא:
- נכים, עיוורים ולקויי ראייה, וילדים עם נכות בשיעור של 100%
- ניצולי שואה, נכי המלחמה בנאצים וניצולי שואה שמקבלים קצבת בריאות מגרמניה
- נכי עבודה, נכי צה"ל וכוחות הביטחון, נכי תאונות דרכים ונפגעי פעולות איבה
- בני משפחות שכולות, בני משפחה של חלל פעולת איבה ובני משפחה של הרוגי מלכות
- העברת זכויות בדירת מגורים לבן זוג ללא תמורה, והנחה בהעברה לקרוב משפחה ללא תמורה
איך מקבלים החזר על מס רכישה ששולם ביתר?
מי ששילם בעסקת מקרקעין מס רכישה או מס שבח בסכום גבוה מהנדרש יכול לבקש החזר. את הבקשה מגישים במערכת המקוונת באתר רשות המסים, ומזינים את מספר תעודת הזהות של מבצע העסקה.
אם נמצאה יתרת זכות, הדרך תלויה בסכום. כשהיתרה היא בין 1 ל-500 ₪, מקלידים את פרטי חשבון הבנק, ולאחר הליך ממוחשב היתרה מופקדת בחשבון כעבור מספר ימים. כשהיתרה גבוהה מ-500 ₪, מדפיסים טופס, ממלאים אותו ידנית ומגישים אותו לבנק שבו מתנהל החשבון. הבנק מעביר אותו לרשות המסים, והסכום מופקד כעבור מספר ימים.
הדף של כל זכות על ההליך לא מציין מגבלת זמן להגשת הבקשה. כדאי לוודא את המועדים מול רשות המסים לפני שמחכים. רשות המסים גם מפרסמת הודעות לגבי מי שאולי זכאי להחזר על רכישות מהעבר, ושווה לבדוק בהן אם עסקה שלכם נכללת.
מה כדאי לעשות לפני החתימה?
כמה צעדים פשוטים חוסכים טעויות יקרות:
- הריצו את המחשבון של רשות המסים עם שווי העסקה והסוג הנכון של הרכישה
- בדקו אם אתם עונים להגדרת דירה יחידה, ואם יש לכם דירה אחרת, מה התנאי למכירתה
- בדקו אם אתם זכאים להנחה כעולים או כאחת מהאוכלוסיות המנויות
- ודאו מה הדין החל בתאריך החתימה, במיוחד כשמדובר בדירה נוספת
- שמרו אישורי תשלום וטפסים, כדי שאפשר יהיה לבקש החזר אם שולם יותר
- בררו מראש את מועדי הדיווח והתשלום, כי באתר כל זכות יש דף נפרד על קנס על מס רכישה, ואיחור עלול לעלות כסף
איפה פונים לבירורים?
מרכז המידע של רשות המסים זמין בטלפון 4954* או 02-5656400, בימים א', ב', ד' וה' בשעות 08:15 עד 15:30, וביום ג' בשעות 08:15 עד 12:30. אפשר גם לפנות בפנייה מקוונת בנושא מיסוי מקרקעין.
המידע כאן כללי ואינו ייעוץ משפטי או ייעוץ מס. סכומי המס תלויים בנסיבות הרכישה, והם משתנים בעדכוני החקיקה. בעסקה משמעותית כדאי להתייעץ עם עורך דין מיסוי מקרקעין.
שאלות נפוצות
כמה מס רכישה משלמים על דירה יחידה?
לפי רשות המסים, אין מס על חלק השווי עד 1,978,745 ₪, ואחר כך 3.5% עד 2,347,040 ₪, 5% עד 6,055,070 ₪, 8% עד 20,183,565 ₪ ו-10% מעל. על דירה ב-3 מיליון ₪ המס הוא כ-45,538 ₪.
כמה מס רכישה משלמים על דירה שנייה?
לפי הודעת רשות המסים מ-12.10.2026, 8% על חלק השווי עד 6,055,070 ₪ ו-10% על העודף, ברכישות עד 10.2.2027 כולל, לפי המצב המשפטי הקיים. על דירה בשווי 3 מיליון ₪ זה 240,000 ₪.
האם בעלות חלקית בדירה אחרת פוגעת בסטטוס דירה יחידה?
לפי המחשבון של רשות המסים, לא אם חלקך בדירה האחרת אינו עולה על שליש. יש גם הסדר לדירה שהתקבלה בירושה, בתנאים שהמחשבון מפרט. כדאי לבדוק את המקרה הספציפי.
האם יש הנחה לעולה חדש?
כן. מיום 15.8.2024, בקניית הדירה הראשונה, בתקופה שמשנה לפני העלייה ועד 7 שנים אחריה. הבקשה נעשית בטופס 2973 בנוכחות עורך דין או פקיד מיסוי מקרקעין, עם תמצית רישום ממשרד הפנים.
איך מקבלים החזר אם שילמתי יותר מדי?
במערכת המקוונת של רשות המסים, עם מספר הזהות של מבצע העסקה. יתרה של עד 500 ₪ מוחזרת אחרי הקלדת פרטי הבנק. יתרה גבוהה יותר דורשת טופס שמוגש לבנק, והבנק מעביר אותו לרשות המסים.
האם המדרגות מתעדכנות?
כן. רשות המסים מפרסמת עדכונים, והנתון שתקף הוא זה שחל ביום הרכישה. הדף שנבדק עודכן לאחרונה ב-3.8.2026. לפני חתימה כדאי להריץ את המחשבון הרשמי.
מקורות
מדריכים נוספים
- נקודות זיכוי ממס הכנסה 2026: ערך נקודה, מי זכאי ואיך מקבלים החזר מסכמה שווה נקודת זיכוי ב-2026, כמה נקודות מגיעות לכל אחד, איך מעדכנים במעסיק בטופס 101 ואיך מבקשים החזר מס על נקודות שלא נוצלו.
- הנחה בארנונה 2026: מי זכאי, כמה אחוזים ואיך מגישיםמדריך להנחה בארנונה ב-2026: הנחה לפי הכנסה, אזרח ותיק, נכה, עולה חדש, הורה יחיד ועוד. אחוזי הנחה, מסמכים ומועדי הגשה.
- סיוע בשכר דירה 2026: מי זכאי, כמה מקבלים ואיך מגישיםמדריך לסיוע בשכר דירה ממשרד הבינוי והשיכון ב-2026: מי זכאי, איך מחושב הסיוע, מה התנאים לתשלום, איך מגישים בקשה ומה עושים אם נדחתה.
המידע במדריך כללי ואינו ייעוץ משפטי. הזכאות הסופית נקבעת על ידי הגוף המטפל, ובמקרים מורכבים כדאי להתייעץ עם עורך דין או עם הגוף הרשמי. המידע נבדק ועודכן לתאריך 2026-11-03.